В 2023 году в  Российской Федерации прошла процедура кадастровой оценки стоимости объектов капитального строительства. Под нее попали здания, строения, сооружения, отдельные помещения, а также незавершенные объекты строительства.

В 2024 году будет действовать новая кадастровая стоимость объектов капитального строительства. Предыдущая кадастровая оценка объектов капитального строительства, а также  земельных участков в Республике Марий Эл проводилась в 2012 году.  

Кадастровая оценка проводится на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. В 2021-2022 году в Республике Марий Эл была проведена кадастровая оценка всех земельных участков. В 2023 году оценивались уже объекты капитального строительства.

С 2020 года законодательством установлен единый цикл проведения государственной кадастровой оценки. Она будет проходить каждые 4 года, а в городах федерального значения – раз в 2 года на основании принятого уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации  соответствующего решения.

Процессом оценки государственной кадастровой стоимости занимаются уполномоченные бюджетные учреждения в каждом субъекте страны. В Республике Марий Эл кадастровую оценку проводит Государственное бюджетное учреждение Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки».

Государственное бюджетное учреждение Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» занимается сбором информации по всей недвижимости, которая находится на территории республики. Собранные данные изучаются, систематизируются и группируются по видам объектов, после чего эксперты уполномоченного учреждения республики проводят кадастровую оценку объектов.

Государственная кадастровая оценка проводится на основании федеральных стандартов оценки и методических указаний о государственной кадастровой оценке.

В связи с применением с 2024 года  новой  кадастровой стоимости объектов капитального строительства, собственников объектов недвижимости стал интересовать  вопрос: Что повлияло на увеличение кадастровой стоимости объектов в 2024 году по сравнению  кадастровой стоимостью объекта, применявшейся до 2024 года?

В данном сравнении необходимо иметь в виду и учитывать то, что прошлая кадастровая оценка объектов капитального строительства проводилась более 10 лет назад. Сравнивая показатели кадастровой стоимости объектов капитального строительства 2024 года и предыдущей кадастровой стоимости, собственник  фактически сравнивает их с показателями десятилетней давности.

Основные ценообразующие факторы, учитываемые при оценке кадастровой стоимости объектов капитального строительства: местоположение, назначение (жилое или нежилое), капитальность здания, наличие коммуникаций, площадь объекта, износ объекта (год постройки), сегмент рынка, к которому относится объект – жилой, производственный, коммерческий.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости применяется для  расчета  налога на недвижимое имущество. Утвержденная новая кадастровая стоимость объектов капитального строительства будет применяться налоговыми органами за налоговый период 2024 года  при исчислении налога на имущество физических и юридических лиц.  Максимальная ставка налога на имущество установлена Налоговым кодексом Российской Федерации в размере 2,2  процента стоимости имущества. Налоговым кодексом установлено, что если налоговая база объектов недвижимости определяется на основе кадастровой стоимости, то субъекты Российской Федерации  могут устанавливать ставку налога на недвижимое имущество, которая не превышает 2 процента стоимости имущества.  Данное полномочие республикой реализовано путем законодательного установления соответствующих ставок. Учитывая, что от кадастровой стоимости напрямую зависит размер налога на имущество, необходимо корректное определение кадастровой стоимости.

Во время подготовки к кадастровой оценке собственникам объектов недвижимости целесообразно проверить информацию об объекте, которая содержится  в ЕГРН (во время оценки используются именно эти официальные данные). Если данные в реестре некорректны, необходимо подать заявление на исправление, внесение корректной информации или удаление ошибочных данных из ЕГРН.

Правообладатели имеют право подать в Государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» декларацию об индивидуальных сведениях объекта. После того как декларация будет рассмотрена, заявителю будут предоставлены данные о тех параметрах объекта, которые учитывало учреждение для кадастровой оценки, а также те, что не принимались во внимание. В последнем случае указывается причина, по которой не принимались те или иные параметры объекта.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость и как это сделать?

Важным вопросом, в связи с проведением кадастровой оценки является возможность изменения ее результатов. В соответствии с  Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ “О ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ” есть 2 варианта изменения результатов кадастровой оценки объекта недвижимого имущества: первый - установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, второй - исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

У каждого способа есть свои особенности, инструкции по инициации пересмотра кадастровой стоимости и, какие именно действия будут проводиться в случае удовлетворения запроса.

1) Изменение результатов оценки путем установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Такой вариант подразумевает то, что нужно иметь отчет о рыночной стоимости недвижимого объекта недвижимости и обращение с  заявлением в Государственное бюджетное учреждение Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» о том, чтобы кадастровая стоимость была установлена в размере рыночной  стоимости (статья 22.1 Закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года).

После рассмотрения такого заявления Государственное бюджетное учреждение Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» должно решить: удовлетворяется заявление или же отклоняется. Решение об отклонении заявления может быть обжаловано в судебном порядке.

2) Изменение результатов кадастровой оценки путем исправления ошибок, допущенных в ходе процедуры кадастровой оценки.

Если определение кадастровой стоимости не соответствует положениям Методических указаний о государственной кадастровой оценке, то заинтересованное юридическое или физическое лицо может подать заявление об исправлении ошибок, допущенных в ходе процедуры кадастровой оценки.

Государственное учреждение может принять решение: отказать или же удовлетворить требования. При удовлетворении требования учреждением проводится перерасчет кадастровой стоимости. Более того, если будет обнаружен факт наличия ошибки во время оценки, то государственное учреждение должно инициировать проверку, не было ли допущено ошибок во время проведения оценки кадастровой стоимости другой недвижимости. Это касается однотипных объектов, смежных и соседних. Если это необходимо, то также может пересчитываться и их стоимость.

В этом случае также требуется детально разобраться в соответствии с методическими указаниями, как именно должна проводиться кадастровая оценка и насколько правильно определяется итоговая стоимость объекта. Если проводится оспаривание именно вторым способом, то необходимо учитывать, что кадастровая стоимость может  как уменьшиться, так и увеличиться, если на самом деле была допущена ошибка в процедуре. В данном случае необходимо четко понимать, как допущенная ошибка повлияла на расчет кадастровой стоимости.

Собственникам объектов, которые сомневаются в правильности определенной кадастровой стоимости своих объектов,  достаточно непросто разобраться во всех особенностях и нюансах проведения кадастровой оценки и обнаружить ошибки при определении кадастровой стоимости.

Имея достаточный практический опыт в оспаривании кадастровой стоимости  объектов недвижимости (деятельность на рынке оценочных услуг более 15 лет, в том числе по сопровождению  процедуры изменения кадастровой стоимости объектов недвижимости - более 4 лет)  можем предложить заинтересованным лицам соответствующие услуги.

Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашего объекта недвижимости определена ошибочно или рыночная стоимость объекта недвижимости ниже кадастровой стоимости, то вы  можете обратиться в нашу компанию за бесплатной консультацией. - ПОДРОБНЕЕ